企业所得税实务与风险防控

第一章 房地产企业所得税专项检查查前准备 

第一节 房地产企业所得税专项检查概述
一、专项检查历时11年
二、房地产企业所得税专项检查发现的问题
三、持续跟进房地产税收专项检查
四、房地产企业所得税专项检查的政策依据
五、房地产企业所得税专项检查工作组织

第二节 房地产业税收专项检查资料准备与技术准备
一、准备工作步骤
二、查前信息收集
三、查前案头分析

一、房地产业税务稽查的背景

自20世纪90年代房地产市场化以来，房地产业在国民经济中已占据举足轻重的地位，其对国家税收的贡献也在不断提高，一些地方房地产税收占全部税收的比重已超过50%，有的甚至达到70%。与此同时，房地产业税收成为税务部门以及纳税人共同关注的焦点。自1999年国家税务总局开始实施税收专项检查以来，房地产被列入指令性检查已有11年，每年被查处的偷漏税金额之巨大，令人触目惊心。

二、我与房地产业税务稽查的不解之缘

自1998年在中国房地产百强企业福建正荣集团担任副总裁兼财务总监起，我开始接触房地产企业税收。此后的十多年里，我先后在数十家知名房地产企业担任税收顾问，接触了大量的房地产企业财税案例。在处理房地产企业开发各个环节的财税疑难问题的同时，我对房地产开发流程与税收政策、财务制度以及相关法律进行了系统研究。功夫不负有心人，2006年我主持开发的“房地产企业税务管理与检查培训项目”代表福建省税务学校参加了国家税务总局特色培训项目评比，从56个参评项目中脱颖而出，获得总分第二名(房地产项目第一名)的好成绩，被国家税务总局授予“特色项目”的光荣称号,得到国家税务总局教育中心领导及有关业务领导的高度评价，以及国内同行专家的一致好评和高度称赞。

福建省税务学校培训业务也再上新台阶，成为业界最认可的房地产税收专业培训机构。全国税务系统房地产业务稽查骨干培训班每年定点举办两期，全国税务系统稽查局长培训班也选择由我校举办。本人至少为100个以上班次的房地产专门业务培训班讲授房地产稽查业务的核心课程，受到学员尤其是稽查局长的高度认可。

三、本书的特色与价值

经过多年房地产税务稽查和培训，我深切感受到一线稽查人员的困惑和不易，一直有写书的冲动，想写一本专供国税系统基层税务机关和人员从事房地产税收管理和检查的学习用书，将十几年来从事房地产税收检查实践和教学的经验、体会奉献给读者，却因各种原因终未落笔。直到接到中国市场出版社胡超平副总编辑的约稿，我终于下定决心。房地产税收稽查的内容非常多，难以在一本书里讲解透彻，本书主要针对房地产企业所得税稽查业务技能与读者朋友进行交流。

本书遵循房地产企业所得税形成与计税原理展开，按照税务机关专项检查的工作组织思路建构。主要特点有以下几方面：

1.将房地产所得税稽查的各要素分解进行详细讲解，难点疑点一一破解

本书按照企业所得税计税收入、计税成本、税金损失、期间费用、税收优惠、应纳税所得额计算要素展开，其中计税成本又分解为土地补偿费、拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、公共配套费、开发间接费等七个成本要素，逐一剖析检查内容和方法，将稽查人员困惑的难点疑点一一破解。

2.来自一线的真实案例，原汁原味，生动鲜活

本书所有章节内容都有政策依据、检查内容、检查方法三个层次。本书大量的案例来自税务检查一线，是对税务稽查人员和本人从事税务工作和培训而积累的大量素材进行加工编写的，原汁原味，生动活泼。

3.延展知识，让房地产税务稽查工作基础更加扎实

按照缺什么补什么的原则，书中不局限就检查论检查，对相关的行业知识、业务流程、法律背景进行了一定拓展，如在建安成本检查章节，相应介绍工程造价、工程造价计价、工程结算等基本知识。知识的延伸可以使房地产税务稽查人员开展工作更加得心应手。

4.依据最新的税收政策编写，保证了内容的准确、有效

税务稽查是一项政策性非常强的工作，准确掌握税收法律规定及相关制度是做好税务稽查工作的关键。本书引用税收政策截止到2015年12月底，并对相关法律规定做了详细的分析，从而保证了本书内容的准确、有效。

本书适合作为全国国税、地税系统税务稽查岗位、纳税评估岗位基层税务人员业务培训教材，同时适合税务师事务所、会计师事务所人员阅读，也可作为本科院校参考用书。

本书在撰写过程中参考了国内研究房地产实务的专家发表在《中国税务报》以及网络上的一些文章和案例，在此表示衷心的感谢。中国市场出版社胡超平副总编辑为书稿的写作、出版提出了建设性意见，她的团队加班加点付出了辛勤的劳动，对此我深表敬意。福建省地方税务局宣教处吕卫宁处长为本书的写作提供了大力支持，厦门润道品牌策划有限公司杨富友、莆田学院郑阿水、王爱红等财经系、计算机数学系学生为本书成稿付出了劳动，在此一并致谢。由于作者水平有限，书中错误在所难免，敬请读者批评指正。