土地增值税清算筹划退税代理

土地增值税清算筹划退税代理

服务内容

此税务风险管理组织机构、岗位和职责；税务风险识别和评估的机制和方法；税务风险控制和应对的机制和措施；税务信息管理体系和沟通机制；税务风险管理的监督和改进机制。

服务详细：税务师事务所接收委托，对企业纳税状况做出恰当评估，揭示已存在的纳税风险，并对相应的纳税风险给予评级，以引起企业关注，降低企业未来潜在的税务风险。鲁本服务特点：为客户经营涉及的全部税种的税务风险评估服务。

决策

制订和完善企业税务风险管理制度和其他涉税规章制度；参与企业战略规划和重大经营决策的税务影响分析，提供税务风险管理建议；组织实施企业税务风险的识别、评估，监测曰常税务风险并采取应对措施

指导

指导和监督有关职能部门、各业务单位以及全资、控股企业开展税务风险管理工作；建立税务风险管理的信息和沟通机制；组织税务培训，并向本企业其他部门提供税务咨询

协助承担或协助相关职能部门开展纳税申报、税款缴纳、账簿凭证和其他涉税资料的准备和保管工作；其他税务风险管理职责。

服务内容

1 ，审核土地增值税清算数据及资料，指出存在的风险并提出改进完善意见、，

2 、指导报送最终清算资料、

3 、协助与提供土地增值税清算鉴证的税务所进行沟通

4 、协助准备土地增值税清算前的税务约谈做好解释工作、

5 、针对税局土地增值税清算中提出的有关问题，提供税收政策支持依据、

6 、协助审查土地增值税工作底稿、

7 、土地增值税模拟清鬓黔吉束后，提出全面的专业性意见和后续化解方案

土地增值税清算条件：

1.纳税人“应当主动”进行土地增值税清算的情形：

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

2.税务机关“可以要求”纳税人进行土地增值税清算的情形：

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或者自用的；

（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（4）省级税务机关规定的其他情况。

土地增值税清算流程：

1.清理收入

首先，财务工作人员要对房产的销售收入进行清理并编制表格。

如果是全部都已销售并开具发票的还好计算，那计入土增清算的收入就是主营业务收入-房屋销售收入。

如果只是部分已销售并开具发票的，那么就要清理那没有开发票房屋，哪些是自用或出租的，这部分是不用缴土地增值税的；除了自用或出租的房屋，还有一些未开具发票的房屋，有哪些是视同销售的也要征缴土增税，比如有可能是用来抵债了。

土地增值税计算方法：

改增后土地增值税计算方法为：应纳土地增值税=增值额×税率

 1 公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目：  （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。

 2 土地增值税实行四级超率累进税率：  增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。  增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。  上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。  纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：     土地增值税的计税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，

具体土地增值税计算方法如下： （一）增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30%  （二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5% （三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%  （四）增值额超过扣除项目金额200%  土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35% 公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。      结合实务中纳税人获取房屋方式的一般渠道，本文所谓“改前房”仅指纳税人在2016年4月30日以前通过购买取得的房屋。另外考虑到增值税跟土增税相结 合业务的多样性和复杂性，下文刻意的设定了纳税主体为一般纳税人，交易金额为含税价，按土地增值税的计算方法中的简易征收。